Eindelijk nieuwe pachtnormen
Geschreven door Ing. W.H. Lingeman Datum: 15-11-2007
Met ingang van 1 september 2007 zijn de nieuwe regels aangaande pacht en het Pachtprijzenbesluit 2007 van kracht. Dit artikel geeft inzicht in de gewijzigde regels aangaande de pachtprijzen. Het Pachtprijzenbesluit 2007 moet de verpachter meer mogelijkheden bieden op een redelijk direct rendement. Vanaf 2001 zijn de pachtprijzen immers niet meer gewijzigd, terwijl de lasten wel zijn gestegen. Het rendement is derhalve zeker aan een opfrisbeurt toe.
Gewijzigde methodiek
De Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit
heeft in 2005 de Commissie Pachtnormen ingesteld. Deze
commissie kreeg de opdracht:
“ Ontwikkel een robuuste berekeningssystematiek voor een differentiatie van pachtprijzen, gelet op het agrarisch opbrengend vermogen van landbouwgrond, met als doel pacht als een aantrekkelijk instrument voor de landbouw in stand te houden.”
Enkele van de uitgangspunten die de commissie bij haar onderzoek heeft gesteld zijn:
— De pachtprijs moet in redelijke verhouding staan tot de bedrijfsuitkomsten.
— De pachtprijs moet rekening houden met een redelijk rendement voor de verpachter.
In de commissie was een evenredige afvaardiging aanwezig van alle partijen die met pacht te maken hebben. Het eindoordeel werd mede daardoor dan ook breed in de politiek gedragen. Uiteindelijk heeft het onderzoek geleid tot een nieuwe systematiek bij het bepalen van de pachtnormen, die is overgenomen in het Pachtprijzenbesluit 2007.
“ Ontwikkel een robuuste berekeningssystematiek voor een differentiatie van pachtprijzen, gelet op het agrarisch opbrengend vermogen van landbouwgrond, met als doel pacht als een aantrekkelijk instrument voor de landbouw in stand te houden.”
Enkele van de uitgangspunten die de commissie bij haar onderzoek heeft gesteld zijn:
— De pachtprijs moet in redelijke verhouding staan tot de bedrijfsuitkomsten.
— De pachtprijs moet rekening houden met een redelijk rendement voor de verpachter.
In de commissie was een evenredige afvaardiging aanwezig van alle partijen die met pacht te maken hebben. Het eindoordeel werd mede daardoor dan ook breed in de politiek gedragen. Uiteindelijk heeft het onderzoek geleid tot een nieuwe systematiek bij het bepalen van de pachtnormen, die is overgenomen in het Pachtprijzenbesluit 2007.
Pachtprijsregio’s
Op basis van de door de commissie ontwikkelde systematiek
uitgaande van de grondbeloning zouden de pachtprijzen
voor los land kunnen worden verhoogd met de
percentages zoals die hierna zijn aangegeven achter de
verschillende pachtprijsregio’s. Bij deze nieuwe benadering
van de pachtprijs, die voor een groot deel afhankelijk
is van de gemiddelde bedrijfsuitkomsten over een
periode van 5 jaar, is er zoals gezegd ook ruimte voor een
redelijk rendement voor de verpachter. De zwaarte van
de weging van de bedrijfsuitkomsten blijkt uit de
vergelijking van de resultaten van de berekeningen waarbij
wel of niet rekening gehouden wordt met het jaar
2005. Zonder de uitkomsten van 2005 zou het regionaal
veranderpercentage (lees: de procentuele aanpassing van
de pachtprijs) voor bijvoorbeeld de pachtprijsregio
‘Westelijk weidegebied’ uitkomen op –5,2%. Indien de
resultaten van 2005 in de berekeningen betrokken zijn,
komt het veranderpercentage op +10,0%.
Hoewel de conclusies van het eindrapport van de Commissie Pachtnormen breed gedragen werden leidde de politieke behandeling uiteindelijk toch tot een aftopping van de verhogingen tot maximaal 25% van de hoogst toelaatbare pachtprijs. Uit onderstaande tabel blijkt dat deze aftopping gevolgen heeft voor het rendement van verpachters in de meeste regio’s.
Ook ten aanzien van het pachtprijsbeleid aangaande agrarische woningen zijn er wijzigingen. Deze wijzigingen gaan minder ver dan vooraf werd aangenomen omdat de voorgestelde modernisering van het huurstelsel voor zelfstandige woningen niet is doorgezet. Thans zal men bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs uitgaan van het huidige stelsel voor zelfstandige woningen, dat is vastgesteld op grond van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte, rekening houdende met het agrarisch gebruik. De verouderingsaftrek wordt weliswaar als afzonderlijke post geschrapt maar zal toch van invloed blijven bij de beoordeling van de verschillende aspecten die een rol spelen bij de vaststelling van de pachtwaarde. De methodiek voor het bepalen van de pachtwaarde van agrarische bedrijfsgebouwen blijft ongewijzigd.
Hoewel de conclusies van het eindrapport van de Commissie Pachtnormen breed gedragen werden leidde de politieke behandeling uiteindelijk toch tot een aftopping van de verhogingen tot maximaal 25% van de hoogst toelaatbare pachtprijs. Uit onderstaande tabel blijkt dat deze aftopping gevolgen heeft voor het rendement van verpachters in de meeste regio’s.
Ook ten aanzien van het pachtprijsbeleid aangaande agrarische woningen zijn er wijzigingen. Deze wijzigingen gaan minder ver dan vooraf werd aangenomen omdat de voorgestelde modernisering van het huurstelsel voor zelfstandige woningen niet is doorgezet. Thans zal men bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs uitgaan van het huidige stelsel voor zelfstandige woningen, dat is vastgesteld op grond van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte, rekening houdende met het agrarisch gebruik. De verouderingsaftrek wordt weliswaar als afzonderlijke post geschrapt maar zal toch van invloed blijven bij de beoordeling van de verschillende aspecten die een rol spelen bij de vaststelling van de pachtwaarde. De methodiek voor het bepalen van de pachtwaarde van agrarische bedrijfsgebouwen blijft ongewijzigd.
Gevolgen Pachtprijzenbesluit 2007
Met betrekking tot de gevolgen van Pachtprijzenbesluit
2007 voor de verpachting van los land moet er onderscheid
gemaakt worden tussen bestaande reguliere
pachtovereenkomsten enerzijds en nieuwe reguliere en
geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor langer dan 6
jaar anderzijds. De laatste pachtvorm is een gedeeltelijke
vervanging van de zogenaamde eenmalige pacht en is
mogelijk vanaf 1 september 2007. Tevens dient de
onderstaande tabel met de nieuwe pachtprijsregio’s in
ogenschouw te worden genomen. De tabel geeft aan
welke pachtprijswijziging volgens de nieuwe berekeningsmethode
voor alle partijen aanvaardbaar zou zijn.
Let wel: het aantal regio’s is drastisch verminderd en men
moet dus rekening houden met de gewijzigde begrenzingen.
Voor nieuwe reguliere pachtovereenkomsten en geliberaliseerde overeenkomsten voor langer dan 6 jaar is de hoogst toelaatbare pachtprijs de regionale pachtprijs met een maximum van 2% van de waarde in het economisch verkeer van het betreffende perceel bij voortgezet agrarisch gebruik. De door middel van het Pachtprijzenbesluit 2007 vastgestelde “Hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare” heeft hierop geen enkele invloed. Laatstgenoemde dient alleen te worden meegewogen in de beoordeling van pachtprijzen voor nieuwe reguliere pachtovereenkomsten en overeenkomsten voor langer dan 6 jaar.
Voor nieuwe reguliere pachtovereenkomsten en geliberaliseerde overeenkomsten voor langer dan 6 jaar is de hoogst toelaatbare pachtprijs de regionale pachtprijs met een maximum van 2% van de waarde in het economisch verkeer van het betreffende perceel bij voortgezet agrarisch gebruik. De door middel van het Pachtprijzenbesluit 2007 vastgestelde “Hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare” heeft hierop geen enkele invloed. Laatstgenoemde dient alleen te worden meegewogen in de beoordeling van pachtprijzen voor nieuwe reguliere pachtovereenkomsten en overeenkomsten voor langer dan 6 jaar.
Voorbeeldsituatie los land
Bouwland in Zeewolde
Bouwland in Zeewolde
Huidige pachtprijs: € 396 euro/ha
Grondprijs: € 60.000 euro/ha.
Rekenregel 1: regionaal veranderpercentage Zeewolde is pachtprijsgebied IJsselmeerpolders Het regionaal veranderpercentage bedraagt + 43% Nieuwe pachtprijs per hectare is € 396,- + 43% = € 566,-
Onder de voorwaarde dat ook aan rekenregel 2 en 3 wordt voldaan.
Rekenregel 2: doorwerking aftopping met 25% Het regionale veranderpercentage van het pachtprijsgebied IJsselmeerpolders is 43% en wordt dus beknot tot 25%.
Conclusie: de nieuwe pachtprijs is na aftopping € 396 + 25% = € 495,-/ha
Rekenregel 3: Wat is 2% van de vrije (agrarische) waarde van het perceel?
De vrije waarde bedraagt € 60.000/ha.
2% hiervan bedraagt € 1.200/ha.
Eindconclusie: omdat de uitkomst van rekenregel 3 hoger is dan de conclusie op basis van de toepassing van de rekenregels 1 en 2, bedraagt de nieuwe pachtprijs € 495,- per hectare.
Grondprijs: € 60.000 euro/ha.
Rekenregel 1: regionaal veranderpercentage Zeewolde is pachtprijsgebied IJsselmeerpolders Het regionaal veranderpercentage bedraagt + 43% Nieuwe pachtprijs per hectare is € 396,- + 43% = € 566,-
Onder de voorwaarde dat ook aan rekenregel 2 en 3 wordt voldaan.
Rekenregel 2: doorwerking aftopping met 25% Het regionale veranderpercentage van het pachtprijsgebied IJsselmeerpolders is 43% en wordt dus beknot tot 25%.
Conclusie: de nieuwe pachtprijs is na aftopping € 396 + 25% = € 495,-/ha
Rekenregel 3: Wat is 2% van de vrije (agrarische) waarde van het perceel?
De vrije waarde bedraagt € 60.000/ha.
2% hiervan bedraagt € 1.200/ha.
Eindconclusie: omdat de uitkomst van rekenregel 3 hoger is dan de conclusie op basis van de toepassing van de rekenregels 1 en 2, bedraagt de nieuwe pachtprijs € 495,- per hectare.
Agrarische woningen
De pachtprijzen voor bestaande reguliere pachtovereenkomsten
voor een agrarische woning worden tweejaarlijks
aangepast gelijk aan de aanpassing van de huurstijging.
Agrarische bedrijfsgebouwen
De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische
bedrijfsgebouwen worden tweejaarlijks geïndexeerd aan
de hand van de Consumentenprijsindex van 5 voorafgaande
jaren. Uitgangspunt daarbij is wel een ongewijzigde
doelmatigheid. Een wijziging op dit punt kan
leiden tot een kleinere stijging of zelfs tot een verlaging.
Periodieke herziening
Voor alle pachtprijzen geldt dat er straks sprake zal zijn
van een tweejaarlijkse herziening in plaats van de tot nu
toe (bijna) gebruikelijk herziening eens in de drie jaar. De
herziening zal plaatsvinden op basis van door het
Landbouw Economisch Instituut uitgevoerde berekeningen
die zullen resulteren in een bij ministeriële regeling vast te stellen veranderpercentage van de pachtprijs. De
herziening zal, zoals al gebruikelijk was onder het
Pachtnormenbesuit 1995, van rechtswege zijn en behoeft
derhalve geen goedkeuring van de grondkamer, ook niet
ingeval van woningen of bedrijfsruimten. Uiteraard
kunnen partijen nog wel de grondkamer verzoeken de
pachtprijs te herzien op basis van redelijkheid en billijkheid
dan wel op basis van gewijzigde omstandigheden.
Deze situatie zou zich bijvoorbeeld kunnen voordoen bij
een wijziging van de pachtprijs voor bedrijfsgebouwen
waarbij zo nadrukkelijk de doelmatigheid van de gebouwen
genoemd wordt in relatie tot een wijziging van de
pachtprijs.
Doorberekening eigenaarslasten bij verpachting van los land
Ook onder de nieuwe regels kan een verpachter van los
land maximaal 50% van de waterschapslasten, over het
onbebouwde deel, bij de pachter in rekening brengen.
Daarnaast kan maximaal 50% van de landinrichtings- of
herinrichtingsrente worden doorbelast. Aan de hoogte
van de doorberekening van de laatstgenoemde eigenaarslasten
kan de minister van LNV een maximum
stellen.
Bij de evaluatie van de nieuwe pachtwetgeving zal ook zeker de werking van het Pachtprijzenbesluit 2007 aan de orde komen. Ongetwijfeld zullen er verbeterpunten zijn aan te dragen, waarvan we nu alvast de in sommige gevallen ongelukkige nieuwe regio indeling kunnen noemen. Voorlopig richten we ons echter op de uitwerking van de nieuwe regels. Aangezien de wijzigingen in de pachtprijzen kunnen worden doorgevoerd met ingang van het komende pachtjaar zullen de meeste verpachters pas volgend jaar de eerste vruchten van het Pachtprijzenbesluit 2007 kunnen plukken.
De heer Lingeman is rentmeester NVR en verbonden aan het kantoor Lingeman/Ritsema Rentmeesters en Makelaars te Zeewolde
Bij de evaluatie van de nieuwe pachtwetgeving zal ook zeker de werking van het Pachtprijzenbesluit 2007 aan de orde komen. Ongetwijfeld zullen er verbeterpunten zijn aan te dragen, waarvan we nu alvast de in sommige gevallen ongelukkige nieuwe regio indeling kunnen noemen. Voorlopig richten we ons echter op de uitwerking van de nieuwe regels. Aangezien de wijzigingen in de pachtprijzen kunnen worden doorgevoerd met ingang van het komende pachtjaar zullen de meeste verpachters pas volgend jaar de eerste vruchten van het Pachtprijzenbesluit 2007 kunnen plukken.
De heer Lingeman is rentmeester NVR en verbonden aan het kantoor Lingeman/Ritsema Rentmeesters en Makelaars te Zeewolde
Ik wil starten met VKB Academy.
U heeft geen Flash player geinstalleerd. Klik hier om deze te downloaden.
